Il rogito è fissato tra due settimane, l'acquirente ha già ottenuto il mutuo, e il notaio chiede la polizza decennale postuma. Senza quel documento, l'atto di compravendita è nullo. È una situazione che decine di costruttori affrontano ogni anno, spesso scoprendo l'obbligo troppo tardi. Dal 5 novembre 2022, con l'entrata in vigore del D.M. 154/2022, la polizza decennale postuma indennitaria è diventata un requisito imprescindibile per chi vende immobili di nuova costruzione. Il modello standard allegato al decreto non ammette deroghe al ribasso: o la polizza è conforme, o il rogito non si fa. Con oltre 148 vittime nelle costruzioni nel 2024 e un incremento del 3% delle denunce di infortunio nel settore, secondo i dati INAIL di dicembre 2025, la tutela assicurativa post costruzione non è mai stata così rilevante. In questa guida, Assicurazionecantiere.it spiega nel dettaglio cos'è la decennale postuma, quando è obbligatoria, cosa copre, quanto costa e come evitare gli errori che bloccano la vendita del tuo immobile.
In sintesi: cosa devi sapere sulla decennale postuma
- Obbligatoria per legge: il D.M. 154/2022 impone la consegna della polizza al rogito; senza di essa l'atto è nullo.
- Durata 10 anni: copre rovina, gravi difetti costruttivi e vizi del suolo dalla data di ultimazione dei lavori.
- Costo indicativo: tra lo 0,5% e l'1,5% del valore dell'opera, pagato in un'unica soluzione.
- Controllo tecnico: generalmente richiesto, ma con deroga possibile sotto i 2 milioni di euro tramite Assicurazionecantiere.it.
- Cantiere già ultimato? Assicurazionecantiere.it può emettere la polizza anche a lavori completati, come eccezione una tantum.
Cos'è la polizza decennale postuma
La polizza decennale postuma è un'assicurazione indennitaria che tutela l'acquirente di un immobile di nuova costruzione per un periodo di dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori. Questa polizza copre i danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi causati da vizio del suolo o difetto della costruzione, come previsto dall'articolo 1669 del Codice Civile.
Il contraente della polizza è il costruttore (impresa edile o società immobiliare che realizza l'opera), mentre il beneficiario è l'acquirente dell'immobile. In sostanza, il costruttore paga il premio assicurativo e l'acquirente riceve la garanzia che, per i dieci anni successivi alla consegna, eventuali difetti strutturali gravi saranno risarciti dalla compagnia assicurativa. Assicurazionecantiere.it, dal 1980 al fianco dei costruttori, gestisce quotidianamente l'emissione di queste polizze per imprese edili di ogni dimensione su tutto il territorio nazionale.
Quando la decennale postuma è obbligatoria
La polizza decennale postuma è obbligatoria ogni volta che un costruttore vende un immobile da costruire o in corso di costruzione a un acquirente persona fisica, ai sensi del D.Lgs. 122/2005 (Decreto Tutela Acquirenti). L'obbligo si applica a tutti gli immobili il cui titolo abilitativo edilizio è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019, data di entrata in vigore del D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi d'Impresa) che ha rafforzato le tutele per gli acquirenti.
L'obbligo riguarda in particolare tre tipologie di intervento: le nuove costruzioni residenziali destinate alla vendita, le demolizioni con ricostruzione che modificano la volumetria o la sagoma dell'edificio originario, e le ristrutturazioni edilizie pesanti. Su quest'ultimo punto, molti imprenditori si chiedono: "devo fare la decennale postuma anche se ristruttura un edificio esistente?" La risposta è sì, nei casi di ristrutturazione pesante. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha chiarito che la decennale postuma è necessaria anche per quegli interventi di ristrutturazione che incidono sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, determinando una vera e propria trasformazione dell'edificio preesistente.
Conseguenza della mancata consegna: nullità del rogito
Il punto più critico per ogni costruttore è questo: la mancata consegna della polizza decennale postuma al momento del rogito comporta la nullità dell'atto di compravendita. Si tratta di una nullità relativa, che può essere fatta valere esclusivamente dall'acquirente. Nella pratica, il notaio non procederà alla stipula senza la polizza conforme al modello standard definito nell'Allegato A del D.M. 154/2022. L'immobile resta invenduto, l'acquirente attende, e il costruttore perde tempo e credibilità.
Cosa copre la decennale postuma
La polizza decennale postuma copre i danni materiali e diretti all'immobile che si manifestano nei dieci anni successivi alla fine dei lavori. Le garanzie previste dal modello standard del D.M. 154/2022 includono diverse tipologie di copertura, dalla struttura portante fino agli elementi di finitura.
Le garanzie previste dal D.M. 154/2022
- Rovina totale o parziale: danni derivanti dal cedimento strutturale dell'edificio, dal crollo di elementi portanti o dalla rovina di parti significative della costruzione, causati da vizio del suolo o difetto di costruzione.
- Gravi difetti costruttivi: problemi che compromettono in modo significativo la funzionalità, la sicurezza o l'abitabilità dell'immobile, come cedimenti delle fondazioni, fessurazioni strutturali o infiltrazioni massive.
- Garanzia impermeabilizzazioni: danni alle impermeabilizzazioni delle coperture che causano infiltrazioni d'acqua nell'edificio.
- Garanzia involucro: danni ai vetri stratificati e ai componenti in vetro della facciata.
- Garanzia pavimentazioni e rivestimenti interni: danni a pavimenti in ceramica o materiale lapideo derivanti da difetti costruttivi.
- Garanzia intonaci e rivestimenti esterni: distacco di intonaci perimetrali e rivestimenti di facciata.
- Responsabilità civile verso terzi: danni involontariamente causati a terze persone derivanti dai difetti costruttivi coperti dalla polizza.
Cosa copre e cosa non copre: il confronto
Nel settore delle costruzioni, la distinzione tra danni coperti e danni esclusi dalla polizza decennale postuma è fondamentale per il costruttore. La tabella seguente riassume le principali garanzie e le esclusioni previste dal modello standard del D.M. 154/2022.
| Coperto dalla polizza | Escluso dalla polizza |
|---|---|
| Rovina totale o parziale dell'edificio | Danni da eventi naturali (terremoti, alluvioni) |
| Gravi difetti costruttivi (cedimenti, fessurazioni) | Danni da mancata manutenzione |
| Danni da vizio del suolo o difetto di costruzione | Vizi palesi noti prima della decorrenza |
| Infiltrazioni da impermeabilizzazioni difettose | Difetti estetici e usura normale |
| Distacco intonaci e rivestimenti esterni | Impianti mobili non incorporati nella struttura |
| Danni a pavimentazioni e rivestimenti interni | Danni dolosi o da negligenza dell'acquirente |
| Responsabilità civile verso terzi | Danni a beni mobili contenuti nell'immobile |
Polizza CAR e decennale postuma: le differenze
Molti costruttori confondono la polizza CAR (Contractor's All Risks) con la decennale postuma. In realtà sono due coperture complementari che intervengono in fasi diverse del cantiere. Ecco un confronto diretto tra le due polizze.
| Caratteristica | Polizza CAR | Decennale Postuma |
|---|---|---|
| Quando opera | Durante la costruzione | 10 anni dopo la fine lavori |
| Cosa protegge | Opera in costruzione, danni a terzi | Immobile finito, difetti strutturali |
| Chi tutela | Committente e impresa | Acquirente dell'immobile |
| Normativa | D.M. 123/2004 (lavori pubblici) | D.M. 154/2022, D.Lgs. 122/2005 |
| Obbligatorietà | Obbligatoria negli appalti pubblici | Obbligatoria per vendita immobili nuovi |
| Conseguenza senza polizza | Esclusione dalla gara d'appalto | Nullità del rogito |
Il controllo tecnico: cos'è e quando serve
Il controllo tecnico in corso d'opera è un'attività ispettiva svolta da un organismo di valutazione della conformità accreditato da Accredia, secondo la norma UNI 10721. Le compagnie assicurative richiedono generalmente il controllo tecnico come condizione per l'emissione della polizza decennale postuma, poiché le verifiche in cantiere durante la costruzione riducono significativamente il rischio di difetti strutturali.
Il controllore tecnico esegue ispezioni nelle fasi critiche della costruzione: dalle fondazioni alla struttura portante, dalla chiusura dell'involucro fino al completamento delle finiture. L'esito positivo di queste verifiche è il presupposto per l'operatività della garanzia assicurativa secondo il modello standard del D.M. 154/2022.
Deroga al controllo tecnico sotto i 2 milioni di euro
Nella nostra esperienza dal 1980, sappiamo che il costo e la complessità del controllo tecnico rappresentano un ostacolo concreto per molte imprese, soprattutto per i cantieri di dimensioni medio e piccole. Per questo, Assicurazionecantiere.it deroga all'obbligo di controllo tecnico per nuove costruzioni o demolizioni e ricostruzioni con importo lavori inferiore a 2 milioni di euro. Questa soluzione semplifica enormemente la procedura e riduce i costi complessivi, rendendo la polizza decennale postuma accessibile anche per cantieri residenziali di piccola e media dimensione. Per approfondire le polizze CAR collegate alla decennale postuma, consulta la nostra sezione dedicata sul sito.
Quanto costa la decennale postuma nel 2026
Il premio della polizza decennale postuma si colloca mediamente tra lo 0,5% e l'1,5% del valore dell'opera, pagato in un'unica soluzione al momento della stipula. Per un immobile residenziale dal valore di 300.000 euro, il costo può oscillare indicativamente tra 1.500 e 4.500 euro. Si tratta di un investimento contenuto rispetto al valore dell'opera e alle conseguenze economiche di un sinistro non coperto. La polizza prevede una franchigia (importo fisso detratto dall'indennizzo per ogni sinistro) e uno scoperto (percentuale del danno che resta a carico dell'assicurato), variabili a seconda delle condizioni contrattuali. Il massimale, ovvero l'importo massimo che la compagnia è tenuta a risarcire, è generalmente pari al valore dell'opera assicurata. Chi si chiede "quanto costa assicurare un cantiere da 500.000 euro con la decennale postuma?" può ottenere una stima personalizzata in pochi minuti attraverso il nostro preventivatore online.
Fattori che influenzano il premio
- Importo dei lavori: maggiore è il valore dell'opera, più alto sarà il premio in termini assoluti, anche se la percentuale tende a diminuire per importi elevati.
- Tipologia costruttiva: edifici in cemento armato, strutture in legno o costruzioni prefabbricate hanno profili di rischio diversi che incidono sul premio.
- Zona sismica: cantieri situati in zone a elevato rischio sismico (zona 1 e 2) comportano premi più alti rispetto a zone a basso rischio.
- Presenza del controllo tecnico: un controllo tecnico positivo durante i lavori riduce il rischio percepito dalla compagnia e può abbassare il premio.
- Garanzie accessorie: l'inclusione di garanzie aggiuntive come l'involucro, le impermeabilizzazioni o i rivestimenti incrementa il costo della polizza.
Errori comuni dei costruttori sulla decennale postuma
Nella gestione quotidiana delle polizze per imprese edili, Assicurazionecantiere.it ha individuato alcuni errori ricorrenti che possono trasformarsi in problemi gravi al momento del rogito. Riconoscerli in anticipo è il modo migliore per evitarli.
- Rimandare la stipula a fine lavori: la decennale postuma va pianificata all'inizio del cantiere, insieme alla polizza CAR e al controllo tecnico. Chi aspetta la fine dei lavori rischia di non trovare una compagnia disposta a emettere la polizza senza le verifiche in corso d'opera.
- Ignorare l'obbligo per le ristrutturazioni pesanti: molti costruttori ritengono erroneamente che la decennale postuma riguardi solo le nuove costruzioni. Le ristrutturazioni che modificano la struttura dell'edificio rientrano nell'obbligo.
- Non verificare la conformità al modello standard: il D.M. 154/2022 impone un modello standard (Allegato A) con garanzie minime non derogabili. Una polizza non conforme equivale a nessuna polizza agli occhi del notaio.
- Sottovalutare i tempi di emissione: ottenere la polizza richiede documentazione tecnica, perizie e, in molti casi, il completamento del controllo tecnico. I tempi possono variare da alcune settimane a diversi mesi.
- Confondere la decennale postuma con la polizza CAR: la polizza CAR (Contractor's All Risks) copre i danni durante la fase di costruzione; la decennale postuma copre i dieci anni successivi. Sono complementari, non alternative.
Cantiere già ultimato senza polizza: come risolvere
"Il mio cantiere è finito e non ho la decennale postuma, posso ancora ottenerla?" È una domanda che riceviamo ogni settimana. Capita più spesso di quanto si pensi: il cantiere è completato, l'acquirente è pronto al rogito, ma il costruttore non ha mai stipulato la polizza CAR né attivato il controllo tecnico durante i lavori. In questa situazione, la maggior parte delle compagnie assicurative rifiuta di emettere la decennale postuma, perché mancano le verifiche ispettive che garantiscono la qualità costruttiva dell'opera.
Assicurazionecantiere.it può emettere la decennale postuma anche a cantiere già ultimato, come eccezione una tantum per cliente. Grazie alla nostra esperienza nel settore edile e alla collaborazione con Groupama Assicurazioni, siamo in grado di valutare l'opera completata e fornire la copertura necessaria per procedere al rogito. Questa soluzione rappresenta un vero salvavita per chi rischia di vedere bloccata la vendita dell'immobile per mancanza della polizza obbligatoria.
Domande frequenti sulla decennale postuma
Quanto costa la polizza decennale postuma per un costruttore?
Il premio si colloca mediamente tra lo 0,5% e l'1,5% del valore dell'opera, pagato in un'unica soluzione. Per un immobile residenziale da 300.000 euro, il costo varia indicativamente tra 1.500 e 4.500 euro. La cifra esatta dipende dalla tipologia costruttiva, dalla zona sismica, dall'importo dei lavori e dalla presenza del controllo tecnico in corso d'opera. Attraverso il nostro preventivatore online è possibile ottenere una stima personalizzata in pochi minuti.
Cosa succede se il costruttore non consegna la decennale postuma al rogito?
L'atto di compravendita è nullo. L'articolo 4 del D.Lgs. 122/2005, come modificato dal D.Lgs. 14/2019, prevede che la mancata consegna della polizza decennale postuma conforme al modello standard del D.M. 154/2022 comporti la nullità relativa del contratto, azionabile dall'acquirente. Il notaio, nella pratica, non procederà alla stipula senza il documento, bloccando la vendita.
La decennale postuma è obbligatoria anche per le ristrutturazioni?
Sì, per le ristrutturazioni edilizie pesanti. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha chiarito che l'obbligo si estende agli interventi complessi che incidono sugli elementi strutturali e formali del fabbricato, determinando una trasformazione sostanziale dell'edificio. Le ristrutturazioni leggere, la manutenzione ordinaria e straordinaria non rientrano nell'obbligo.
È possibile ottenere la decennale postuma a cantiere già ultimato?
Normalmente no, perché le compagnie richiedono il controllo tecnico in corso d'opera. Tuttavia, Assicurazionecantiere.it offre questa possibilità come eccezione una tantum per cliente, valutando l'opera già completata. Questa soluzione è fondamentale per chi ha già terminato i lavori senza aver attivato le coperture necessarie e rischia di non poter rogitare.
Il controllo tecnico è sempre obbligatorio per la decennale postuma?
Generalmente sì: il controllo tecnico in corso d'opera secondo la norma UNI 10721, eseguito da organismi accreditati Accredia, è il presupposto per l'operatività della garanzia. Tuttavia, Assicurazionecantiere.it deroga a questo obbligo per nuove costruzioni o demolizioni e ricostruzioni con importo lavori inferiore a 2 milioni di euro, riducendo costi e complessità per le imprese medio e piccole.
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