Decennale Postuma per Ristrutturazioni e Rimpiazzo e Posa in Opera

Hai completato una ristrutturazione edilizia pesante con demolizione parziale e ricostruzione, il nuovo collaudo statico è positivo, ma il notaio blocca il rogito perché manca la polizza decennale postuma. Secondo i dati ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili), nel 2025 gli interventi di ristrutturazione rappresentano oltre il 70% del valore della produzione edilizia italiana: una quota enorme di cantieri che, quando comportano un nuovo collaudo statico, rientrano nell'obbligo assicurativo introdotto dal D.M. 154/2022.

Ma non tutte le ristrutturazioni comportano un collaudo statico. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che non prevedono opere strutturali, come le manutenzioni straordinarie sulle finiture, la decennale postuma non si applica. In questi casi esiste un'alternativa assicurativa specifica: la polizza rimpiazzo e posa in opera (RPO), una garanzia di qualità fino a 10 anni che copre impermeabilizzazioni, pavimentazioni e rivestimenti dai danni per errata lavorazione o prodotti difettosi. Secondo l'Osservatorio sulle Patologie Edilizie del Politecnico di Milano, i difetti legati alle finiture rappresentano circa il 40% delle contestazioni post consegna negli edifici residenziali. In questa guida spieghiamo quando è obbligatoria la decennale postuma e quando, in alternativa, si può stipulare la polizza rimpiazzo e posa in opera.

Quando la decennale postuma è obbligatoria per una ristrutturazione

La decennale postuma è obbligatoria per tutte le ristrutturazioni edilizie pesanti che comportano un nuovo collaudo statico dell'edificio, ai sensi del D.M. 154/2022 e del D.Lgs. 122/2005, art. 4. Il criterio discriminante è la necessità del nuovo collaudo statico: se l'intervento lo richiede, l'obbligo della polizza decennale postuma indennitaria scatta automaticamente.

La polizza decennale postuma indennitaria è un contratto di assicurazione decennale a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, stipulata dal costruttore a tutela dell'acquirente, obbligatoria ai sensi del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come attuato dallo schema tipo allegato al Decreto Ministeriale 20 luglio 2022, n. 154. L'obbligo si applica non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle ristrutturazioni edilizie pesanti, come confermato dal Consiglio Nazionale del Notariato nella segnalazione novità legislative del 15 novembre 2022.

Il criterio chiave è il collaudo statico: se dopo l'intervento di ristrutturazione è necessario procedere a un nuovo collaudo statico ai sensi delle Norme Tecniche per le Costruzioni (D.M. 17 gennaio 2018), l'intervento edilizio rientra nell'ambito di applicazione dell'obbligo assicurativo. L'obbligo si applica esclusivamente agli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto dopo il 5 novembre 2022, data di entrata in vigore del D.M. 154/2022.

Quali tipi di ristrutturazione rientrano nell'obbligo della decennale postuma

• Ristrutturazioni integrali con ricollaudo statico: interventi ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), in cui le parti dell'immobile già esistenti, al termine del processo costruttivo e del conseguente ricollaudo statico, non possono più distinguersi rispetto alle parti edificate a nuovo. In questo caso l'intero immobile è considerato "da costruire" ai fini dell'obbligo assicurativo.
• Demolizioni e ricostruzioni: interventi che prevedono la demolizione totale o parziale e la successiva ricostruzione dell'edificio, con necessità di nuovo collaudo statico delle strutture portanti. Include le demolizioni e ricostruzioni con volumetria diversa dall'originale, ammesse dal D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni).
• Ampliamenti e sopraelevazioni con nuovo collaudo statico: quando l'intervento incide sulla struttura portante dell'edificio preesistente e richiede un nuovo collaudo statico. In questo caso, ai fini della decennale postuma, le parti preesistenti restano strutturalmente distinte e distinguibili rispetto alle parti edificate a nuovo, con conseguenze specifiche sulla determinazione delle somme assicurate.

È importante chiarire che non tutte le ristrutturazioni rientrano nell'obbligo. Le ristrutturazioni leggere, che non incidono sugli elementi strutturali e non richiedono un nuovo collaudo statico (ad esempio il rifacimento di impianti, la sostituzione di infissi o il risanamento conservativo), non sono soggette all'obbligo della decennale postuma.

Cosa copre esattamente la decennale postuma nelle ristrutturazioni

La decennale postuma copre i danni materiali e diretti all'immobile ristrutturato che si manifestano nei 10 anni successivi alla consegna, causati da vizio del suolo o difetto di costruzione ai sensi dell'art. 1669 del Codice Civile. La polizza, conforme allo schema tipo del D.M. 154/2022, si articola in sei partite di garanzia più la sezione di responsabilità civile verso terzi.

Sezione A: le sei partite di garanzia danni all'immobile

• Partita 1, Garanzia Immobile: copre crollo o rovina totale o parziale e gravi difetti costruttivi che colpiscono le parti dell'immobile destinate per propria natura a lunga durata: murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale, solette a sbalzo e fondazioni. Il limite di indennizzo per la Partita 1 è pari al 100% della somma assicurata in caso di crollo totale.
• Partita 3, Garanzia Involucro: copre il ripristino di muri di tamponamento verticali esterni, facciate continue o ventilate definite da struttura portante metallica, e sistemi di rivestimento a cappotto, danneggiati per distacco e rottura riconducibili a fatti della costruzione, anche dovuti a prodotti impiegati.
• Partita 4, Garanzia Impermeabilizzazione coperture: copre i danni materiali e diretti alle impermeabilizzazioni delle coperture dell'immobile riconducibili a fatti della costruzione aventi come diretta conseguenza la mancata tenuta all'acqua delle impermeabilizzazioni stesse. L'indennizzo consiste nel risarcimento delle spese di riparazione o sostituzione dell'impermeabilizzazione impiegata.
• Partita 5, Garanzia Pavimentazioni e rivestimenti interni: copre i danni a pavimentazioni e rivestimenti interni in ceramica, lapideo o legno dovuti a distacco o rottura riconducibili a grave difetto di posa in opera. L'indennizzo esclude i vizi del materiale usato.
• Partita 6, Garanzia Intonaci e rivestimenti esterni: copre il distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali e dei rivestimenti esterni dell'immobile dal supporto sul quale sono applicati, riconducibile a grave difetto di posa in opera.

Sezione B: responsabilità civile verso terzi nella decennale postuma

La Sezione B della decennale postuma tiene indenne il costruttore dai danni involontariamente causati a terzi per morte, lesioni personali e danneggiamenti a cose, in seguito a un sinistro indennizzabile ai sensi della Sezione A. Il massimale minimo previsto è di 500.000 euro, come stabilito dal D.M. 154/2022. In caso di ampliamento o sopraelevazione, la RC copre anche i danni materiali e diretti al preesistente non assicurato alla Partita 1, involontariamente causati a seguito di un sinistro indennizzabile.

Il controllo tecnico è sempre obbligatorio per la decennale postuma

Sì, in linea generale il controllo tecnico è obbligatorio per l'operatività della garanzia assicurativa decennale postuma. Il controllore tecnico, organismo di Tipo A accreditato ai sensi del Regolamento CE 765/2008 in conformità alle norme UNI CEI ISO/IEC 17020 e UNI 10721, deve verificare sia il progetto sia l'esecuzione delle opere durante i lavori. I costi del controllo tecnico sono a carico del costruttore.

I rapporti di ispezione con esito favorevole del controllore tecnico sono una delle condizioni essenziali per l'operatività della garanzia a favore del costruttore. Se anche una sola condizione essenziale non è rispettata, come previsto dall'Art. 3 delle Condizioni Generali di Assicurazione, la garanzia assicurativa non è operante a favore del Contraente, ferma restando l'operatività a favore del Beneficiario (l'acquirente).

Nel caso delle ristrutturazioni edilizie pesanti, il controllo tecnico è sempre obbligatorio e non ammette deroghe, indipendentemente dall'importo dei lavori. Si tratta di interventi su edifici esistenti dove il rischio costruttivo è più elevato rispetto alle nuove costruzioni, e la presenza del controllore tecnico in corso d'opera è indispensabile per verificare la qualità dell'intervento strutturale. Per le imprese edili, questo significa pianificare e mettere a budget il costo del controllo tecnico fin dalla fase di offerta.

Diverso è il caso delle nuove costruzioni o demolizioni e ricostruzioni: per queste tipologie di intervento con importo lavori inferiore a 2 milioni di euro, Assicurazionecantiere.it può derogare all'obbligo di controllo tecnico, semplificando la procedura e riducendo i costi. Questa deroga rende la decennale postuma accessibile anche per cantieri medio/piccoli, a condizione che si tratti di nuove edificazioni e non di ristrutturazioni.

Si può ottenere la decennale postuma per una ristrutturazione a lavori già ultimati

Di prassi no: la decennale postuma va stipulata prima dell'inizio dei lavori, contestualmente alla polizza CAR (Contractor's All Risks) e all'incarico al controllore tecnico. Tuttavia, Assicurazionecantiere.it è in grado di risolvere anche le situazioni più complesse, emettendo la decennale postuma a cantiere già ultimato come soluzione eccezionale riservata una tantum per cliente.

È una situazione più frequente di quanto si pensi: il costruttore completa la ristrutturazione pesante, l'acquirente è pronto al rogito, ma la decennale postuma non è mai stata attivata perché nessuno ha stipulato la CAR o avviato il controllo tecnico durante i lavori. Senza questa polizza, il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita, ai sensi dell'art. 4 del D.Lgs. 122/2005. Il cantiere è fermo, le penali contrattuali corrono e il rischio di perdere l'acquirente diventa concreto.

Assicurazionecantiere.it, operativa dal 1980 nel settore delle costruzioni, ha sviluppato le competenze e le relazioni con le compagnie assicuratrici necessarie per sbloccare queste situazioni. Dove altri intermediari si fermano, noi riusciamo a emettere la decennale postuma anche a lavori ultimati, consentendo al costruttore di procedere al rogito e chiudere l'operazione. Si tratta di una soluzione eccezionale, una tantum per cliente, che richiede una valutazione caso per caso: per questo è fondamentale contattarci il prima possibile quando ci si trova in questa situazione.

Cos'è la polizza rimpiazzo e posa in opera e quando si stipula in alternativa alla decennale postuma

La polizza rimpiazzo e posa in opera (RPO) è una garanzia di qualità, classificata tra i Rischi Tecnologici, che copre le spese necessarie per il ripristino totale o parziale delle opere assicurate danneggiate per errata posa in opera o per difetto di prodotti impiegati che rendano le opere non idonee per le prestazioni cui sono destinate. La RPO viene stipulata in sostituzione della decennale postuma per gli interventi di ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria che non prevedono opere strutturali con emissione del collaudo statico.

La distinzione è netta: la decennale postuma è obbligatoria per le ristrutturazioni pesanti con collaudo statico e copre i danni strutturali gravi (crollo, rovina, gravi difetti costruttivi ai sensi dell'art. 1669 C.C.). La polizza RPO, invece, si rivolge a un perimetro diverso: ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie senza collaudo statico, dove l'intervento riguarda elementi non strutturali dell'edificio. Con la RPO si possono assicurare esclusivamente elementi non strutturali come impermeabilizzazioni, pavimentazioni, rivestimenti e facciate, mentre per prestare la decennale postuma è necessario che siano state realizzate opere sulle strutture portanti con relativo collaudo statico.

La polizza RPO ha una durata massima di 10 anni dalla data di accettazione dell'opera da parte del committente (o dalla data di collaudo con esito positivo). L'assicurazione ha effetto dopo 1 anno dalla data della sua decorrenza, a garanzia che eventuali difetti preesistenti non vengano coperti.

Come funziona il meccanismo di indennizzo della polizza RPO

In caso di sinistro, la polizza RPO copre le spese necessarie per il ripristino totale o parziale delle opere assicurate danneggiate. L'indennizzo viene calcolato stimando le spese di riparazione delle opere, compreso il controvalore dei prodotti da rimpiazzare al momento del sinistro, diminuito del valore ricavabile dai residui. Il limite massimo di indennizzo per ogni sinistro e per tutti i sinistri che possono verificarsi durante l'intero periodo di assicurazione è pari alla somma assicurata indicata in polizza.

È importante sapere che ogni sinistro risarcibile viene indennizzato previa detrazione di una franchigia indicata nella scheda di polizza. Inoltre, se al momento del sinistro la somma assicurata risulta inferiore al valore di rimpiazzo complessivo di tutte le opere assicurate, si applica la regola proporzionale (assicurazione parziale): la compagnia risponde del danno solo in proporzione al rapporto tra somma assicurata e valore effettivo. Per questo motivo è fondamentale calcolare correttamente la somma assicurata dal computo metrico estimativo, considerando esclusivamente il costo posato delle opere assicurabili.

Obblighi del costruttore in caso di sinistro RPO

Quando si verifica un sinistro coperto dalla polizza RPO, il costruttore deve rispettare una procedura precisa per non perdere il diritto all'indennizzo. L'assicurato deve fare il possibile per evitare o diminuire il danno, dare avviso alla compagnia entro tre giorni dalla scoperta del sinistro, conservare le parti danneggiate e permettere ogni ispezione necessaria. La riparazione del danno può essere iniziata solo dopo l'avviso alla compagnia e, in ogni caso, lo stato delle cose non può essere modificato prima dell'ispezione da parte di un incaricato della compagnia. Se l'ispezione non avviene entro otto giorni dall'avviso, il costruttore può procedere autonomamente al ripristino.

La polizza CAR è il prerequisito sia per la decennale postuma sia per la RPO

In entrambi i casi, che si tratti di decennale postuma o di polizza rimpiazzo e posa in opera, è necessario stipulare la polizza CAR (Contractor's All Risks) all'inizio dei lavori. La CAR è il prerequisito indispensabile: senza di essa, non è possibile attivare né la copertura decennale postuma né la copertura RPO. La procedura assicurativa corretta prevede una sequenza precisa di attivazioni che il costruttore deve rispettare fin dalla fase di avvio del cantiere.

La sequenza operativa cambia in base alla tipologia di intervento. Per le ristrutturazioni pesanti con collaudo statico il percorso è: stipula della polizza CAR prima dell'inizio lavori, attivazione del controllo tecnico e della decennale postuma indennitaria. Per le ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie senza collaudo statico il percorso è: stipula della polizza CAR prima dell'inizio lavori, nomina della società di controllo tecnico per la verifica della qualità delle opere, ed emissione della polizza rimpiazzo e posa in opera in sostituzione della decennale postuma.

La ragione del prerequisito CAR è tecnica e contrattuale: la polizza CAR documenta l'intero processo costruttivo e fornisce alla compagnia assicuratrice la tracciabilità delle lavorazioni eseguite durante il cantiere. Senza la CAR attiva dall'inizio dei lavori, la compagnia non dispone delle informazioni necessarie per valutare il rischio e non può emettere né la decennale postuma né la RPO. Per l'impresa edile, questo significa che la scelta della copertura assicurativa post-consegna va fatta prima dell'apertura del cantiere, non a lavori ultimati.

In sintesi, il fattore discriminante che determina quale polizza post-consegna attivare è la presenza o meno del collaudo statico: se l'intervento lo prevede, si attiva la decennale postuma; se l'intervento non prevede opere strutturali con collaudo statico, si attiva la polizza rimpiazzo e posa in opera. In entrambi i casi, la CAR è il punto di partenza obbligato.

Quali opere sono assicurabili con la polizza rimpiazzo e posa in opera

Le opere assicurabili con la polizza RPO sono esclusivamente quelle di finitura edilizia prodotte da aziende in possesso di certificazione di qualità ISO 9001. La somma assicurata si calcola dal computo metrico estimativo, considerando solo il costo posato delle opere assicurabili, escluso ogni altro importo.

• Impermeabilizzazioni di coperture non carrabili: assicurabili le impermeabilizzazioni di tetti e lastrici solari non carrabili. Escluse: impermeabilizzazioni di fondazioni, muri contro terra, terrazzi, poggioli, parcheggi, sottopassi e gallerie.
• Coperture non carrabili: assicurabili le coperture metalliche in acciaio, rame, zinco e titanio. Escluse: coperture in coppi e in tegole.
• Pavimentazioni interne non carrabili: assicurabili le pavimentazioni all'interno di fabbricati civili, commerciali e industriali in materiale ceramico, resina e legno. Per le pavimentazioni in legno, la garanzia è limitata alla sola posa in opera. Escluse: pavimentazioni carrabili (interne ed esterne) e pavimentazioni esterne.
• Rivestimenti interni ed esterni: assicurabili i rivestimenti in materiale ceramico, i rivestimenti metallici e i rivestimenti a cappotto o sistemi a cappotto. Per i sistemi a cappotto è richiesta la certificazione ISO 9001 di ciascun produttore dei singoli componenti. Esclusi: intonaci e rasature armate.
• Facciate ventilate: assicurabili le facciate ventilate in materiale ceramico. Escluse: facciate ventilate in materiale lapideo o di cava.

Cosa non copre la polizza rimpiazzo e posa in opera

La polizza RPO presenta esclusioni specifiche che l'imprenditore edile deve conoscere per evitare contestazioni in caso di sinistro. Le principali esclusioni riguardano il dolo, le cause esterne, la manutenzione e i danni consequenziali.

• Dolo o colpa grave: danni causati da dolo o colpa grave del contraente, dell'assicurato, dell'utente dell'opera o delle persone del fatto delle quali egli deve rispondere.
• Sollecitazioni non previste: danni dovuti a sollecitazioni meccaniche, chimiche, termiche o di qualsiasi altro genere che non rientrino nelle condizioni previste in fase di progetto.
• Cause esterne e manomissioni: danneggiamenti o rotture determinati da cause esterne non connesse con la garanzia, comprese abrasioni meccaniche o manuali e manomissioni in genere.
• Mancata manutenzione: interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria e danni conseguenti a mancata o insufficiente manutenzione dell'opera assicurata.
• Difetti di progettazione: spese di progetto e calcolo per eliminare i difetti di esecuzione della posa in opera.
• Danni estetici e consequenziali: danni di natura puramente estetica e danni consequenziali o indiretti di qualsiasi specie non rientrano nella copertura.
• Vizi noti prima della stipula: vizi palesi dell'opera o vizi occulti comunque noti al contraente o all'assicurato prima della decorrenza della polizza.

Ampliamenti e sopraelevazioni con collaudo statico: la decennale postuma è obbligatoria anche in questo caso

Sì, la decennale postuma è obbligatoria anche per gli ampliamenti e le sopraelevazioni che comportano un collaudo statico sulla parte nuova. Il D.M. 154/2022, nell'Allegato A (schema tipo), include esplicitamente questa tipologia di intervento nella definizione di "Immobile" ai fini dell'obbligo assicurativo, come confermato dal Consiglio Nazionale del Notariato nella segnalazione del 15 novembre 2022.

Lo schema tipo allegato al D.M. 154/2022 definisce l'Immobile, nel caso di ampliamenti o sopraelevazioni, come l'insieme formato dalle opere realizzate a nuovo oggetto di collaudo statico, dall'Immobile e dal Preesistente. Questo significa che anche quando il collaudo statico riguarda esclusivamente la parte ampliata o sopraelevata, l'intervento rientra pienamente nel perimetro dell'obbligo assicurativo della decennale postuma. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha confermato che rientrano nella disciplina sugli immobili da costruire tutti gli interventi edilizi su immobili preesistenti che configurino interventi di sopraelevazione e ampliamento, anche all'interno della sagoma esistente.

È una situazione frequente in edilizia: un'impresa realizza un ampliamento di un edificio residenziale esistente, aggiungendo un piano o un corpo laterale. Il collaudo statico viene eseguito sulla nuova struttura aggiunta. In questo caso la decennale postuma è obbligatoria e copre le opere realizzate a nuovo, mentre il preesistente resta strutturalmente distinto e distinguibile. Questo ha conseguenze importanti sulla determinazione delle somme assicurate: la Partita 1 (Garanzia Immobile) copre le opere nuove oggetto di collaudo, mentre per i danni al preesistente causati da un sinistro della parte nuova è disponibile una garanzia specifica nella Sezione B (responsabilità civile verso terzi), con un massimale dedicato per tutti i sinistri al Preesistente.

Ampliamenti senza collaudo statico: quando si può fare la RPO

Non tutti gli ampliamenti comportano un collaudo statico. Esistono interventi di ampliamento che, per dimensioni o caratteristiche, non incidono sulle strutture portanti e non richiedono verifiche strutturali. In questi casi la decennale postuma non si applica, e la polizza rimpiazzo e posa in opera diventa la soluzione assicurativa per tutelare il costruttore sulle lavorazioni di finitura eseguite. La RPO copre tutte le opere di finitura effettivamente eseguite durante i lavori: impermeabilizzazioni, pavimentazioni, rivestimenti, sistemi a cappotto e facciate ventilate, purché realizzate con prodotti di fornitori certificati ISO 9001. La somma assicurata deve essere calcolata dal computo metrico estimativo, sommando il costo posato di tutte le opere assicurabili.

Quando la decennale postuma non è necessaria e si attiva la RPO

La decennale postuma non è obbligatoria per gli interventi su edifici esistenti che non comportano alcun collaudo statico: ristrutturazioni leggere, manutenzioni straordinarie su elementi non strutturali, rifacimenti impiantistici, sostituzioni di infissi, risanamenti conservativi. In tutti questi casi la normativa del D.Lgs. 122/2005 non si applica. Per queste tipologie di intervento, il costruttore stipula la polizza rimpiazzo e posa in opera in sostituzione della decennale postuma, garantendo all'acquirente una copertura fino a 10 anni sulle lavorazioni di finitura: impermeabilizzazioni, pavimentazioni, rivestimenti, cappotti termici e facciate ventilate. Anche in questo caso, la procedura richiede la stipula della polizza CAR all'inizio dei lavori e la nomina di una società di controllo tecnico.

Che differenza c'è tra decennale postuma e polizza rimpiazzo e posa in opera

La decennale postuma è obbligatoria per le ristrutturazioni pesanti con collaudo statico e copre i danni strutturali gravi (crollo, rovina, gravi difetti costruttivi ai sensi dell'art. 1669 C.C.) per 10 anni. La polizza rimpiazzo e posa in opera si stipula in sostituzione della decennale postuma per le ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie senza collaudo statico, e copre i difetti di lavorazione e dei materiali nelle opere di finitura per un massimo di 10 anni. Non sono polizze complementari ma alternative: la scelta dipende dalla tipologia di intervento.

Il criterio discriminante è la presenza del collaudo statico. Se la ristrutturazione comporta interventi strutturali con emissione del collaudo statico, scatta l'obbligo della decennale postuma: la polizza copre crolli, rovine e gravi difetti costruttivi attraverso le sei partite di garanzia previste dallo schema tipo D.M. 154/2022 (immobile, involucro, impermeabilizzazioni, pavimentazioni, intonaci) più la responsabilità civile verso terzi. Se invece l'intervento riguarda solo elementi non strutturali dell'edificio, senza collaudo statico, la decennale postuma non si applica e si stipula la polizza RPO, che copre le spese di ripristino per errata posa in opera o difetto dei prodotti impiegati su impermeabilizzazioni, pavimentazioni, rivestimenti, sistemi a cappotto e facciate ventilate.

In entrambi i percorsi, il punto di partenza è lo stesso: la stipula della polizza CAR prima dell'inizio dei lavori e la nomina di una società di controllo tecnico. Ciò che cambia è la copertura post-consegna. Per l'impresa edile, la scelta non è discrezionale: è la natura dell'intervento (con o senza collaudo statico) a determinare quale polizza attivare. Conoscere questa distinzione fin dalla fase di preventivo è essenziale per pianificare correttamente i costi assicurativi e le procedure di cantiere.

Errori più frequenti nella gestione assicurativa delle ristrutturazioni

Le ristrutturazioni edilizie pesanti presentano insidie assicurative specifiche che molte imprese scoprono solo quando è troppo tardi, spesso al momento del rogito. Ecco i cinque errori più frequenti che riscontriamo nella nostra attività di consulenza specializzata dal 1980.

• 1. Non riconoscere l'obbligo della decennale postuma nelle ristrutturazioni: molti costruttori ritengono erroneamente che la decennale sia obbligatoria solo per le nuove costruzioni. Il D.M. 154/2022 ha chiarito che le ristrutturazioni pesanti con nuovo collaudo statico rientrano pienamente nell'obbligo. Il notaio non potrà procedere al rogito senza la polizza.
• 2. Attivare la decennale postuma troppo tardi: la polizza va stipulata prima dell'inizio lavori, contestualmente alla CAR e al controllo tecnico. Arrivare a fine cantiere senza copertura significa rischiare il blocco del rogito con penali contrattuali e perdita dell'acquirente.
• 3. Non conoscere la polizza RPO come alternativa alla decennale: per le ristrutturazioni senza collaudo statico, la decennale postuma non si applica. In questi casi molti costruttori restano senza copertura post-consegna, ignorando l'esistenza della polizza rimpiazzo e posa in opera che si stipula in sostituzione della decennale e copre le finiture fino a 10 anni.
• 4. Non verificare la certificazione ISO 9001 dei fornitori: la polizza RPO è valida esclusivamente per prodotti forniti da aziende certificate ISO 9001. Per i sistemi a cappotto composti da componenti di aziende diverse, serve la certificazione ISO 9001 di ciascun singolo produttore.
• 5. Sottostimare le somme assicurate nella decennale postuma: la somma assicurata per la Partita 1 deve corrispondere al costo per l'integrale ricostruzione a nuovo dell'immobile, compreso il preesistente nel caso di ristrutturazioni integrali (ai sensi dell'Art. 6 delle CGA). Una somma insufficiente attiva la regola proporzionale dell'Art. 7, con una tolleranza massima del 10%.

Domande Frequenti

La decennale postuma è obbligatoria per le ristrutturazioni edilizie?

Sì, la decennale postuma è obbligatoria per le ristrutturazioni edilizie pesanti che comportano un nuovo collaudo statico dell'edificio, ai sensi del D.M. 154/2022 e del D.Lgs. 122/2005, art. 4. Il criterio discriminante è la necessità del nuovo collaudo statico: se l'intervento lo richiede, l'obbligo scatta automaticamente. Si applica ai titoli edilizi richiesti dopo il 5 novembre 2022. Le ristrutturazioni leggere che non incidono sulle strutture portanti non sono soggette all'obbligo.

Cosa copre la polizza rimpiazzo e posa in opera e quando si stipula?

La polizza RPO si stipula in sostituzione della decennale postuma per le ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie che non prevedono opere strutturali con collaudo statico. Copre le spese di ripristino totale o parziale delle opere di finitura danneggiate per errata posa in opera o difetto dei prodotti impiegati. Le opere assicurabili includono: impermeabilizzazioni di coperture non carrabili, coperture metalliche in acciaio, rame, zinco e titanio, pavimentazioni interne non carrabili in ceramica, resina e legno, rivestimenti ceramici e metallici, sistemi a cappotto e facciate ventilate in materiale ceramico. La garanzia ha effetto dopo 1 anno dalla stipula e può durare fino a 10 anni.

Qual è la differenza tra decennale postuma e polizza rimpiazzo e posa in opera?

Sono polizze alternative, non complementari. La decennale postuma è obbligatoria per le ristrutturazioni pesanti con collaudo statico e copre i danni strutturali gravi (crollo, rovina, gravi difetti costruttivi ai sensi dell'art. 1669 C.C.) per 10 anni. La polizza RPO si stipula in sostituzione della decennale postuma per le ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie senza collaudo statico, e copre i difetti di lavorazione e dei prodotti nelle opere di finitura per un massimo di 10 anni. Il criterio che determina quale polizza attivare è la presenza o meno del collaudo statico nell'intervento edilizio.

Quanto costa la decennale postuma per una ristrutturazione?

Il premio della decennale postuma dipende dall'importo lavori, dalla tipologia di intervento, dalle garanzie attivate (Partite da 1 a 6 più Sezione B) e dal costo del controllo tecnico. Il premio è unico, non frazionabile, e copre l'intera durata decennale della polizza. Per le nuove costruzioni o demolizioni e ricostruzioni con importo lavori inferiore a 2 milioni di euro, Assicurazionecantiere.it può derogare al controllo tecnico, riducendo significativamente il costo complessivo. Per un preventivo personalizzato è possibile utilizzare il preventivatore online o chiamare il 06 20 11 188.

Si può ottenere la decennale postuma per una ristrutturazione a lavori già ultimati?

Di prassi no: la decennale postuma va stipulata prima dell'inizio dei lavori, insieme alla polizza CAR e all'incarico al controllore tecnico. Tuttavia, Assicurazionecantiere.it è in grado di risolvere anche queste situazioni complesse, emettendo la decennale postuma a cantiere già ultimato come soluzione eccezionale una tantum per cliente. Dove altri intermediari si fermano, noi riusciamo a sbloccare il rogito grazie alle competenze e alle relazioni con le compagnie assicuratrici sviluppate dal 1980. È fondamentale contattarci il prima possibile quando ci si trova in questa situazione.

La decennale postuma è obbligatoria anche per gli ampliamenti con collaudo statico solo sulla parte nuova?

Sì, la decennale postuma è obbligatoria anche per gli ampliamenti e le sopraelevazioni con collaudo statico limitato alla parte nuova. Il D.M. 154/2022, nell'Allegato A, definisce l'Immobile nel caso di ampliamenti come l'insieme delle opere realizzate a nuovo oggetto di collaudo statico, dall'Immobile e dal Preesistente. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha confermato che rientrano nel perimetro della disciplina tutti gli interventi di sopraelevazione e ampliamento, anche all'interno della sagoma. La decennale postuma non è invece obbligatoria per le ristrutturazioni leggere senza alcun collaudo statico (rifacimento impianti, sostituzione infissi, risanamento conservativo): in quei casi la polizza rimpiazzo e posa in opera (RPO) è l'unica garanzia post-consegna disponibile per le finiture.

La polizza CAR è obbligatoria per attivare sia la decennale postuma sia la rimpiazzo e posa in opera?

Sì, la polizza CAR (Contractor's All Risks) è il prerequisito indispensabile in entrambi i casi. La CAR deve essere stipulata all'inizio dei lavori: senza di essa non è possibile emettere né la decennale postuma né la polizza RPO. Per le ristrutturazioni pesanti con collaudo statico il percorso è: CAR + controllo tecnico + decennale postuma. Per le ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie senza collaudo statico il percorso è: CAR + controllo tecnico + RPO in sostituzione della decennale postuma. La CAR fornisce alla compagnia la tracciabilità delle lavorazioni necessaria per valutare il rischio.

Il controllo tecnico è sempre obbligatorio per la decennale postuma?

Per le ristrutturazioni edilizie pesanti il controllo tecnico è sempre obbligatorio, senza eccezioni, indipendentemente dall'importo dei lavori. Il controllore tecnico accreditato (organismo di Tipo A ai sensi del Regolamento CE 765/2008, in conformità alle norme UNI CEI ISO/IEC 17020 e UNI 10721) deve verificare progetto e opere in corso d'opera. Per le nuove costruzioni o demolizioni e ricostruzioni con importo lavori inferiore a 2 milioni di euro, invece, Assicurazionecantiere.it può derogare all'obbligo di controllo tecnico, semplificando la procedura e riducendo significativamente i costi.