Fideiussione 210: Guida alla Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire

Stai per vendere appartamenti in un complesso residenziale ancora in costruzione e il notaio ti chiede la fideiussione 210. Senza questa garanzia, il contratto preliminare è nullo e il rogito non si può fare. La situazione non è rara: nella nostra esperienza dal 1980 nel settore edile, molti costruttori scoprono l'obbligo della fideiussione a tutela degli acquirenti solo quando è troppo tardi, rischiando di bloccare l'intera operazione immobiliare. La Legge 210/2004 e il Decreto Legislativo 122/2005 (noto come "Testo Unico Immobili da Costruire"), rafforzati dal Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (D.Lgs. 14/2019) e dai Decreti Ministeriali n. 125/2022 e n. 154/2022, impongono al costruttore di garantire ogni euro versato dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà. Con l'ordinanza n. 32964 del 17 dicembre 2025, la Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito il perimetro applicativo della norma rispetto alle ristrutturazioni. Questa guida spiega tutto ciò che ogni costruttore e impresa edile deve sapere per operare in conformità e senza rischi.

Cos'è la fideiussione 210 e a cosa serve

La fideiussione 210 è la garanzia finanziaria obbligatoria che il costruttore deve consegnare all'acquirente di un immobile da costruire, a copertura di tutti gli acconti versati prima del rogito definitivo. Questa garanzia assicura all'acquirente la restituzione integrale delle somme pagate in caso di crisi dell'impresa costruttrice.

La denominazione "210" deriva dalla Legge 2 agosto 2004, n. 210, la legge delega con cui il Parlamento italiano ha incaricato il Governo di disciplinare la tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire. Il testo attuativo è il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (D.Lgs. 122/2005), comunemente noto come "Testo Unico Immobili da Costruire" o TAIC, che disciplina nel dettaglio gli obblighi del costruttore e i diritti dell'acquirente.

Lo scopo della fideiussione 210 è proteggere il risparmio delle famiglie italiane che acquistano casa su carta. Se il costruttore fallisce, viene sottoposto a liquidazione giudiziale o entra in procedura concorsuale prima di completare l'immobile, l'acquirente può escutere la fideiussione e ottenere la restituzione integrale degli acconti versati, comprensivi degli interessi legali maturati. Senza la fideiussione 210, l'acquirente che ha versato decine o centinaia di migliaia di euro resterebbe creditore chirografario nella procedura concorsuale, con probabilità quasi nulle di recuperare il proprio denaro.

Quando la fideiussione 210 è obbligatoria per il costruttore

La fideiussione 210 è obbligatoria per il costruttore ogni volta che vende un immobile non ancora completato a una persona fisica. Il D.Lgs. 122/2005 richiede che tre condizioni siano soddisfatte contemporaneamente affinché scatti l'obbligo.

• Immobile da costruire: l'oggetto del contratto è un immobile per il quale è stato richiesto il permesso di costruire (o presentata la SCIA alternativa) e che non è ancora stato completato nelle sue componenti strutturali. La norma si applica sia alle nuove costruzioni sia alle ristrutturazioni pesanti con demolizione e ricostruzione, purché l'immobile non sia già ultimato.
• Contratto con trasferimento non immediato: il costruttore stipula un contratto preliminare di compravendita, una prenotazione o qualsiasi atto che preveda il passaggio di proprietà in un momento successivo alla firma. La fideiussione 210 non si applica alla vendita diretta e contestuale di immobili già completati.
• Acquirente persona fisica: la tutela della Legge 210/2004 è prevista per le persone fisiche che acquistano per uso abitativo, anche se la giurisprudenza ha esteso la protezione a casi di acquisto tramite società semplici o cooperative di abitazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32964 del 17 dicembre 2025, ha precisato un aspetto fondamentale: la disciplina del D.Lgs. 122/2005 non si applica a immobili già completati su cui restano da eseguire solo opere di finitura secondarie. Questo chiarimento della Suprema Corte è particolarmente rilevante per i costruttori che operano nel segmento delle ristrutturazioni con cambio di destinazione d'uso, come la conversione di ex alberghi o edifici commerciali in complessi residenziali.

Cosa copre la fideiussione 210 e cosa esclude

La fideiussione 210 copre la restituzione di tutte le somme e del valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà. L'importo della garanzia corrisponde alla totalità degli acconti previsti nel piano dei pagamenti concordato tra le parti.

Somme coperte dalla fideiussione 210	Somme escluse dalla fideiussione 210
Acconti sul prezzo di acquisto versati dal preliminare al rogito	Saldo prezzo versato contestualmente al rogito definitivo
Corrispettivi in natura (es. cessione di altro immobile come parte del prezzo)	Quota del prezzo coperta da mutuo ipotecario dell'acquirente
Interessi legali maturati sulle somme versate fino alla crisi del costruttore	Spese notarili, imposte e oneri accessori non versati al costruttore

Per fare un esempio concreto: su un immobile dal valore di 300.000 euro, se l'acquirente versa il 30% come acconto prima del rogito, la fideiussione 210 avrà un importo di 90.000 euro più gli interessi legali maturati. Man mano che l'acquirente effettua ulteriori versamenti, l'importo della garanzia deve essere adeguato per coprire l'intero ammontare delle somme riscosse dal costruttore. La fideiussione è quindi una garanzia "crescente" che segue il flusso dei pagamenti.

Quando l'acquirente può escutere la fideiussione 210

L'acquirente può richiedere il pagamento della fideiussione 210 quando si verifica una situazione di crisi del costruttore, come definita dall'art. 3, comma 2 del D.Lgs. 122/2005, modificato dal Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (D.Lgs. 14/2019).

• Trascrizione del pignoramento: quando viene trascritto il pignoramento immobiliare sull'unità oggetto del contratto preliminare.
• Liquidazione giudiziale (ex fallimento): alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa della liquidazione giudiziale del costruttore, secondo la nuova terminologia introdotta dal D.Lgs. 14/2019.
• Liquidazione coatta amministrativa: alla data del provvedimento di liquidazione coatta dell'impresa costruttrice.
• Concordato preventivo: alla data di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo.
• Mancato rilascio della polizza decennale postuma: dal 2019, la garanzia della fideiussione 210 copre anche il caso in cui il costruttore non consegni all'acquirente la polizza assicurativa decennale postuma (D.M. 154/2022) al momento del rogito.

Il soggetto garante, che può essere una banca, una compagnia assicurativa autorizzata dall'IVASS (Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni) o un intermediario finanziario iscritto nell'elenco speciale di Banca d'Italia, è tenuto a pagare l'importo dovuto entro 30 giorni dalla ricezione della raccomandata A/R inviata dall'acquirente. Questa rapidità di pagamento distingue la fideiussione 210 da altri strumenti di tutela più lenti e incerti.

Cosa rischia il costruttore senza fideiussione 210

Il contratto preliminare stipulato senza la consegna della fideiussione 210 all'acquirente è nullo ai sensi dell'art. 2 del D.Lgs. 122/2005. Si tratta di una nullità di protezione: può essere fatta valere esclusivamente dall'acquirente, mai dal costruttore. Il costruttore non può invocare la mancanza della propria fideiussione per liberarsi dagli obblighi contrattuali, mentre l'acquirente può chiedere la dichiarazione di nullità in qualsiasi momento, senza limiti di prescrizione.

Le conseguenze pratiche per l'impresa costruttrice sono gravi e immediate. Se l'acquirente agisce in giudizio e ottiene la dichiarazione di nullità, il costruttore deve restituire tutte le somme ricevute con gli interessi legali. Se quegli acconti sono già stati investiti nella costruzione dell'immobile, il costruttore si trova nella posizione di dover rimborsare liquidità che non ha più a disposizione. Nella nostra esperienza con le imprese edili che si rivolgono ad Assicurazionecantiere.it, questo scenario si verifica più frequentemente nei cantieri residenziali di piccole e medie dimensioni, dove il costruttore sottovaluta gli obblighi normativi della Legge 210/2004. La giurisprudenza consolidata ha confermato che il giudice deve rilevare d'ufficio la nullità del contratto, anche quando l'acquirente non la eccepisce espressamente nel ricorso.

Quanto costa la fideiussione 210 al costruttore

Il costo della fideiussione 210 per il costruttore si calcola come un premio annuo percentuale sull'importo totale garantito. Nella pratica del mercato assicurativo italiano, il tasso varia tra l'1% e il 2% annuo, in funzione del profilo di rischio dell'impresa e delle caratteristiche dell'operazione immobiliare.

I fattori che determinano il premio della fideiussione

• Merito creditizio dell'impresa costruttrice: il fattore più rilevante. Un costruttore con bilanci solidi, storia operativa documentata e referenze bancarie positive può ottenere tassi intorno all'1% annuo. Imprese di recente costituzione o con esposizioni debitorie elevate pagano premi più alti, fino al 2%.
• Durata prevista del cantiere: la fideiussione 210 deve coprire l'intero periodo dalla firma del contratto preliminare fino al rogito definitivo. Cantieri con tempistiche superiori ai 24 mesi comportano premi complessivi più elevati.
• Importo complessivo degli acconti: maggiore è la somma garantita, maggiore è il premio in valore assoluto. Per operazioni immobiliari di grande dimensione, la percentuale applicata può essere negoziata al ribasso.
• Numero di unità abitative nel complesso: per i cantieri residenziali plurifamiliari, il costruttore può negoziare un pacchetto unico di fideiussioni 210 con condizioni migliorative rispetto all'emissione singola per ogni unità.

Al premio assicurativo va aggiunto il contributo obbligatorio del 5 per mille dell'importo garantito, destinato al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire, istituito presso il Ministero della Giustizia ai sensi dell'art. 12 del D.Lgs. 122/2005. Per un cantiere residenziale con acconti complessivi di 500.000 euro, il contributo al Fondo ammonta a 2.500 euro. Assicurazionecantiere.it, dal 1980 al fianco dei costruttori, supporta le imprese nell'ottenere le condizioni più competitive sul mercato grazie alle convenzioni dirette con le più importanti Compagnie Assicurative di settore.

Cinque errori comuni dei costruttori sulla fideiussione 210

Nel settore delle costruzioni residenziali in Italia, gli errori sulla fideiussione 210 sono frequenti e possono avere conseguenze devastanti per l'impresa edile. Questi sono i cinque errori che riscontriamo più spesso nella nostra attività di consulenza assicurativa per le imprese del settore edile.

• Ritenere che la fideiussione 210 sia facoltativa: alcuni costruttori, soprattutto nelle operazioni di piccola dimensione sotto i 500.000 euro di valore, considerano la garanzia un adempimento burocratico opzionale. La realtà normativa è inequivocabile: senza fideiussione il contratto preliminare è nullo per legge (art. 2 D.Lgs. 122/2005), e l'acquirente può agire in qualsiasi momento per recuperare le somme versate.
• Non adeguare l'importo della fideiussione ai versamenti effettivi: la garanzia deve coprire tutte le somme versate dall'acquirente, inclusi eventuali pagamenti aggiuntivi o variazioni in corso d'opera. Se il costruttore incassa acconti superiori a quelli inizialmente previsti senza aggiornare la fideiussione, l'acquirente resta scoperto per la differenza.
• Confondere la fideiussione 210 con la polizza decennale postuma: sono due garanzie obbligatorie ma distinte. La fideiussione 210 protegge gli acconti prima del rogito in caso di crisi del costruttore; la polizza decennale postuma (D.M. 154/2022) copre i difetti costruttivi dell'immobile per 10 anni dopo il completamento. Hanno tempi di stipula, costi, soggetti garanti e finalità completamente diversi.
• Affidarsi a soggetti garanti non autorizzati: la fideiussione 210 deve essere rilasciata esclusivamente da banche iscritte all'albo di Banca d'Italia, compagnie assicurative autorizzate dall'IVASS o intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale previsto dal Testo Unico Bancario. Garanzie emesse da soggetti non autorizzati sono prive di valore legale e non proteggono l'acquirente.
• Rimandare la stipula della fideiussione dopo il preliminare: la garanzia deve essere consegnata all'acquirente al momento della firma del contratto preliminare di compravendita, non successivamente. Ogni versamento ricevuto senza fideiussione espone il costruttore alla contestazione di nullità dell'intero contratto.

Fideiussione 210 e decennale postuma: confronto tra le due garanzie obbligatorie

Nel sistema normativo italiano di tutela dell'acquirente di immobili da costruire, la fideiussione 210 e la polizza decennale postuma rappresentano due livelli distinti e complementari di protezione. La fideiussione tutela il patrimonio dell'acquirente durante la fase di costruzione; la decennale postuma protegge l'immobile acquistato per i 10 anni successivi al completamento.

Caratteristica	Fideiussione 210	Decennale Postuma
Norma di riferimento	Legge 210/2004, D.Lgs. 122/2005	D.M. 154/2022, art. 4 D.Lgs. 122/2005
Cosa protegge	Gli acconti versati dall'acquirente al costruttore	L'immobile da crollo, rovina e gravi difetti costruttivi
Quando si stipula	Al momento del contratto preliminare	Al momento del rogito definitivo
Durata della copertura	Dal preliminare al rogito	10 anni dalla data di ultimazione lavori
Beneficiario	Acquirente persona fisica	Acquirente (e successivi proprietari)
Conseguenza senza garanzia	Nullità del contratto preliminare	Nullità dell'atto di compravendita (dal D.M. 154/2022)

Dal 2019, la mancata consegna della polizza decennale postuma al rogito costituisce un ulteriore motivo di escussione della fideiussione 210, creando un collegamento diretto tra le due garanzie. Per il costruttore è fondamentale pianificare entrambe con anticipo. Assicurazionecantiere.it offre un servizio integrato che comprende fideiussione 210, polizza CAR (Contractor's All Risks) e decennale postuma, con un unico interlocutore specializzato per tutta la durata del cantiere. Per i cantieri già ultimati senza copertura, offriamo la possibilità di emettere la decennale postuma anche a fine lavori, come eccezione una tantum per chi rischia di non poter rogitare. Per nuove costruzioni con importo lavori inferiore ai 2 milioni di euro, deroghiamo all'obbligo di controllo tecnico, semplificando la procedura e riducendo significativamente i costi per l'impresa. Per approfondire la polizza decennale postuma, consulta le nostre guide dedicate su assicurazionecantiere.it.

Domande Frequenti sulla Fideiussione 210

Cos'è la fideiussione 210 e quando è obbligatoria?

La fideiussione 210 è la garanzia obbligatoria che il costruttore deve consegnare all'acquirente di un immobile da costruire, ai sensi della Legge 210/2004 e del D.Lgs. 122/2005. È obbligatoria ogni volta che si stipula un contratto preliminare o qualsiasi atto con trasferimento non immediato della proprietà di un immobile non ancora completato, quando l'acquirente è una persona fisica. Senza fideiussione, il contratto è nullo per legge.

Quanto costa la fideiussione 210 al costruttore?

Il premio della fideiussione 210 si calcola in percentuale sull'importo garantito, generalmente tra l'1% e il 2% annuo, in base al merito creditizio del costruttore, alla durata dei lavori e all'entità degli acconti. Va aggiunto il contributo obbligatorio del 5 per mille per il Fondo di solidarietà acquirenti, istituito presso il Ministero della Giustizia. Per un cantiere con acconti totali di 200.000 euro, il premio annuo indicativo varia da 2.000 a 4.000 euro.

Cosa succede se il costruttore non consegna la fideiussione 210?

Il contratto preliminare è nullo ai sensi dell'art. 2 del D.Lgs. 122/2005. Si tratta di una nullità di protezione che può essere invocata solo dall'acquirente, mai dal costruttore. Il giudice è tenuto a rilevarla d'ufficio. Il costruttore dovrà restituire tutte le somme ricevute con gli interessi legali, con il rischio concreto di compromettere la liquidità e l'intera operazione immobiliare.

La fideiussione 210 vale anche per le ristrutturazioni pesanti?

Sì, ma con un limite preciso stabilito dalla Corte di Cassazione. L'ordinanza n. 32964 del 17 dicembre 2025 ha chiarito che la fideiussione 210 si applica agli immobili sottoposti a ristrutturazione pesante, purché non siano ancora completati nelle componenti strutturali e identificative. Non si applica quando l'immobile è già ultimato e restano solo lavori di finitura secondari, come tinteggiatura o posa di pavimenti.

Qual è la differenza tra fideiussione 210 e decennale postuma?

Sono due garanzie complementari con finalità diverse. La fideiussione 210 protegge gli acconti versati dall'acquirente durante la costruzione, garantendo il rimborso in caso di crisi del costruttore: opera prima del rogito. La polizza decennale postuma (D.M. 154/2022) copre i danni all'immobile derivanti da crollo, rovina o gravi difetti costruttivi per 10 anni dopo il completamento: opera dopo il rogito. Entrambe sono obbligatorie per legge e la mancanza di ciascuna comporta la nullità del rispettivo atto.