Fideiussioni e cauzioni nel settore edile: provvisoria, definitiva, legge 210 e altre

Oltre alle polizze assicurative contro i danni, le imprese edili spesso devono fornire garanzie fideiussorie (dette anche cauzioni) per adempiere a obblighi di legge o contrattuali. Si tratta di polizze fideiussorie emesse da compagnie di assicurazione (o garanzie bancarie) che assicurano un certo impegno dell’impresa verso un ente pubblico, un committente o gli acquirenti di immobili. In pratica, la compagnia assicurativa fa da garante per la tua impresa: se non rispetti l’obbligo garantito (ad esempio non esegui correttamente i lavori, non paghi determinati oneri, fallisci prima di consegnare un immobile, ecc.), l’assicurazione pagherà al posto tuo l’importo dovuto, per poi rivalersi su di te. Queste cauzioni sono spesso obbligatorie e senza di esse l’impresa non può partecipare a gare, firmare contratti pubblici o ottenere permessi. Vediamo le principali fideiussioni nell’edilizia e la loro funzione:

• Cauzione Provvisoria (gara d’appalto): è la garanzia richiesta per partecipare a un appalto pubblico. Consiste tipicamente nel 2% dell’importo a base di gara e serve a impegnare il concorrente a non ritirare l’offerta e a stipulare il contratto in caso di aggiudicazione. È obbligatoria per legge in ogni gara pubblica. La fideiussione provvisoria tutela la stazione appaltante: se l’impresa vince ma rinuncia o non firma il contratto, l’ente incassa la cauzione. Questo strumento seleziona concorrenti affidabili e finanziariamente solidi.

• Cauzione Definitiva (esecuzione contrattuale): è la garanzia che l’appaltatore deve presentare al momento dell’aggiudicazione definitiva di un appalto (prima della firma del contratto). Di norma pari al 10% dell’importo contrattuale (percentuale riducibile se l’impresa ha requisiti di qualità), serve ad assicurare la corretta esecuzione dei lavori nei tempi e modi previsti. Anche questa cauzione è obbligatoria nei contratti pubblici. In caso di inadempienze gravi o default dell’impresa durante i lavori, l’ente potrà escutere la fideiussione definitiva per avere un indennizzo (ad esempio per coprire il maggior costo di affidare i lavori a terzi). In ambito privato, fideiussioni di buon adempimento possono essere richieste in grandi progetti a tutela del committente.

• Fideiussione per Anticipazione Contrattuale: negli appalti pubblici (e in alcuni contratti privati) è prassi che il committente eroghi un anticipo sui lavori all’impresa appaltatrice, ad esempio un 20% dell’importo, per aiutarla ad avviare il cantiere. La legge impone però che l’impresa fornisca una fideiussione di importo equivalente, a garanzia della restituzione di questo anticipo nel caso i lavori non vengano eseguiti come dovuto. Questa fideiussione tutela il committente: se l’impresa non completa i lavori o fallisce, l’ente recupera l’anticipo incassando la polizza. L’anticipazione contrattuale, garantita al 100%, permette alle imprese di disporre di liquidità immediata senza rischi per la stazione appaltante. Anche questa cauzione è generalmente obbligatoria quando è previsto un pagamento anticipato nel contratto d’appalto.

• Fideiussione “Legge 210” (tutela acquirenti di immobili): si tratta di una garanzia assicurativa prevista dalla Legge 210/2004 (oggi integrata nel D.Lgs 122/2005) a protezione degli acquirenti di case in costruzione. Il costruttore ha l’obbligo di rilasciare una fideiussione a beneficio di ciascun acquirente per tutti gli acconti versati prima del rogito. In caso di fallimento o insolvenza del costruttore che impedisca di ultimare e consegnare l’immobile, l’acquirente potrà escutere la polizza e ottenere la restituzione di tutte le somme versate. Questa garanzia è fondamentale per la tranquillità di chi compra “sulla carta” un’abitazione: assicura che i propri soldi siano al sicuro anche se il progetto non va a buon fine. La fideiussione legge 210 è obbligatoria per legge dal 2005: vendere immobili in costruzione senza averla costituisce una grave irregolarità da parte del costruttore. La nostra azienda offre consulenza specializzata per predisporre velocemente fideiussioni 210 compliant alle normative vigenti, tutelando sia il costruttore sia gli acquirenti.

• Fideiussione per Oneri di Urbanizzazione: è una cauzione richiesta dai Comuni (o Province/Regioni) al momento del rilascio di un permesso di costruire che prevede il pagamento di oneri economici o la realizzazione di opere a carico del costruttore. In base alle normative urbanistiche (ad esempio, la Legge Bucalossi n. 10/1977), chi ottiene una concessione edilizia è tenuto a versare contributi per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e, in alcuni casi, a realizzare direttamente alcune opere di urbanizzazione, come strade, parcheggi, allacciamenti e verde pubblico. Sebbene spesso l'ente locale consenta di dilazionare i pagamenti o le opere, richiede in cambio una fideiussione che garantisca il rispetto degli impegni presi. La fideiussione assicura al Comune che i contributi dovuti saranno pagati o le opere realizzate come previsto; qualora l’impresa non adempia, il Comune potrà escutere la cauzione per ottenere le somme necessarie a completare i lavori. La durata della fideiussione è legata ai tempi di realizzazione delle opere o al collaudo finale e viene stabilita nella convenzione edilizia. In assenza di una polizza che copra tali oneri, il Comune non rilascia il permesso di costruire o non consente l’avvio dei lavori, rendendo quindi questa fideiussione un passaggio obbligatorio per avviare nuovi cantieri.