Il contesto normativo
Il Decreto Ministeriale 20 luglio 2022, n. 154 è il provvedimento attuativo dell'art. 4 del D.Lgs. 122/2005 (Codice della Tutela Acquirenti di immobili da costruire). Completa il quadro normativo avviato quasi vent'anni prima e rimasto per lungo tempo incompleto, fissando il modello contrattuale standard della polizza decennale postuma indennitaria che il costruttore deve obbligatoriamente consegnare all'acquirente al momento del rogito.
Il decreto è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 21 ottobre 2022 (G.U. n. 247) ed è entrato in vigore il 5 novembre 2022. Si applica a tutti gli immobili il cui titolo edilizio (permesso di costruire o SCIA alternativa) è stato richiesto a partire da quella data.
La timeline normativa
L'Allegato A: il modello standard inderogabile
L'Allegato A del D.M. 154/2022 è il cuore tecnico del provvedimento. Fissa il modello di polizza che ogni compagnia deve rispettare nella struttura minima; le clausole possono essere modificate solo in senso più favorevole al beneficiario (mai in senso restrittivo).
La struttura si articola in due sezioni. La Sezione A — Danni all'Immobile comprende sei Partite di garanzia con limiti di indennizzo specifici. La Sezione B — Responsabilità Civile verso terzi tiene indenne il costruttore dai danni causati a terzi in conseguenza di sinistri indennizzabili della Sezione A, con massimale minimo di 500.000 euro per sinistro.
Le sei Partite della Sezione A
| Partita | Oggetto della copertura | Limite indicativo |
|---|---|---|
| 1 - Immobile | Crollo o rovina totale o parziale, gravi difetti costruttivi delle parti a lunga durata (strutture portanti, fondazioni) | 100% somma assicurata |
| 2 - Demolizione e sgombero | Spese di demolizione, sgombero e trasporto dei materiali di risulta in caso di sinistro Partita 1 | % Somma Assicurata Partita 1 |
| 3 - Involucro | Vetri stratificati e componenti in vetro dell'involucro edilizio | % Somma Assicurata Immobile |
| 4 - Impermeabilizzazioni | Danni alle impermeabilizzazioni delle coperture con mancata tenuta all'acqua | % Somma Assicurata Immobile |
| 5 - Pavimentazioni | Danni a pavimentazioni e rivestimenti interni in ceramica, lapideo o legno | % Somma Assicurata Immobile |
| 6 - Intonaci esterni | Distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali e dei rivestimenti esterni | % Somma Assicurata Immobile |
I limiti di indennizzo espressi come percentuale sulla somma assicurata sono tipicamente quelli minimi previsti dall'Allegato A. Le compagnie possono offrirne di superiori come opzione migliorativa, mai inferiori.
Le condizioni essenziali per l'operatività della polizza
Il modello standard dell'Allegato A stabilisce alcune condizioni essenziali da rispettare durante l'esecuzione dei lavori per l'operatività della garanzia:
1. Polizza CAR attiva dall'inizio dei lavori. La CAR (Contractor's All Risks) copre la fase di costruzione ed è il prerequisito necessario per l'emissione ordinaria della decennale. Per il confronto tra CAR e decennale consulta la guida dedicata.
2. Controllo tecnico in corso d'opera. L'attività deve essere affidata a un organismo di Tipo A accreditato Accredia ai sensi del Regolamento CE 765/2008 (norme UNI CEI ISO/IEC 17020 e UNI 10721). Il controllore verifica progetto ed esecuzione in fasi definite (fondazioni, struttura portante, chiusura involucro, finiture).
3. Rapporti favorevoli del controllo tecnico. Gli esiti ispettivi devono essere positivi; esiti negativi non sanati compromettono l'operatività della garanzia nei confronti del contraente (il costruttore), ferma restando la piena operatività verso il Beneficiario (l'acquirente).
Il ruolo del notaio: verifica della conformità
Con il D.M. 154/2022 il notaio diventa il soggetto che verifica la conformità della polizza al modello standard prima della stipula del rogito. Se la polizza non è conforme o non viene consegnata, il notaio si rifiuta di procedere. Se la compravendita viene comunque stipulata (per errore o per inosservanza), l'atto è nullo con nullità relativa ai sensi dell'art. 4 del D.Lgs. 122/2005: la nullità può essere fatta valere soltanto dall'acquirente, con esposizione patrimoniale piena per il costruttore.
L'estensione alle ristrutturazioni pesanti
Un punto che il testo del decreto non chiarisce pienamente è l'applicazione alle ristrutturazioni. La segnalazione interpretativa del Consiglio Nazionale del Notariato del 15 novembre 2022 ha chiarito che l'obbligo si estende alle ristrutturazioni edilizie pesanti che comportano un nuovo collaudo statico dell'edificio, indipendentemente dall'importo o dalla tipologia specifica.
Questo ha allargato significativamente il perimetro del decreto, coinvolgendo interventi che prima del 2022 non erano mai stati associati alla decennale postuma. Per la distinzione tra ristrutturazione pesante con decennale e ristrutturazione leggera con polizza RPO, consulta la guida decisionale.
Cosa cambia per il costruttore in pratica
Rispetto al regime precedente il D.M. 154/2022 impone al costruttore cinque adempimenti concreti:
1. Stipulare la polizza prima dell'inizio dei lavori, contestualmente alla CAR e all'incarico al controllore tecnico. Non più a ridosso del rogito.
2. Scegliere una polizza strettamente conforme all'Allegato A. Polizze "proprietarie" di compagnie minori con schemi non allineati non sono accettate dal notaio.
3. Mantenere attiva la documentazione del controllo tecnico per tutta la durata del cantiere. Ispezioni saltate o rapporti negativi non sanati compromettono la garanzia verso il costruttore.
4. Consegnare la polizza al notaio con anticipo sufficiente alla verifica (almeno 7 giorni prima del rogito), perché il notaio deve leggere le condizioni e dare atto della conformità nel rogito stesso.
5. Conservare la documentazione (polizza, quietanza del premio, appendici, rapporti del controllo tecnico) per l'intero decennio di validità della polizza, per eventuali sinistri o contestazioni.
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Questa pagina è focalizzata sul decreto. Per gli altri aspetti consulta:
Per il quadro d'insieme sulla polizza: guida pillar per costruttori.
Per il preventivo online: pagina prodotto e preventivatore.
Per costi e tariffe: articolo sui costi.
Per l'eccezione a lavori ultimati: decennale senza CAR.
Per la distinzione tutela acquirenti/committenti: le due versioni di polizza.
Per i sinistri: guida alla denuncia e liquidazione.