Delibera 141/2026 Roma: nuove garanzie per le convenzioni

Un operatore che a Roma firmava una convenzione urbanistica con opere di urbanizzazione a scomputo per 6 milioni di euro doveva consegnare garanzie per l'intero valore delle opere prima ancora di ritirare il primo permesso di costruire. Con la Delibera dell'Assemblea Capitolina n. 141/2026, approvata il 24 settembre e dichiarata immediatamente eseguibile, Roma Capitale riscrive le regole sulle garanzie fideiussorie delle convenzioni urbanistiche: importi iniziali ridotti, svincolo progressivo per stati di avanzamento e, per la prima volta, una verifica preventiva della solidità patrimoniale di chi rilascia la garanzia. La delibera è stata pubblicata all'Albo Pretorio di Roma Capitale dal 2 al 16 ottobre 2026.

Per i soggetti attuatori la novità libera capitale nella fase più delicata, quella di avvio. Allo stesso tempo rende la scelta della compagnia garante una decisione tecnica: una polizza emessa da un garante che non supera l'esame degli uffici capitolini non viene accettata, e il titolo edilizio resta fermo.

Cosa cambia con la Delibera 141/2026

La delibera sostituisce gli artt. 22 e 25 dello Schema generale di Convenzione urbanistica approvato con la Delibera A.C. n. 32/2015. Il nuovo regime si applica quando il soggetto attuatore realizza le opere di urbanizzazione per stralci funzionali e ottiene i titoli abilitativi della parte privata per fasi: il 40% dell'edificazione privata in prima fase, un ulteriore 40% in seconda fase, il restante 20% in terza fase. Quando invece le opere pubbliche sono affidate con appalto unico, resta l'obbligo di garantire il 100% del loro valore prima del rilascio dei titoli.

Le nuove percentuali da garantire

• Urbanizzazione primaria e connessioni esterne: garanzia pari al 60% del valore delle opere da quadro economico, consegnata prima dei titoli della prima fase (in precedenza il 100%). In seconda fase va dimostrato che la stessa garanzia è ancora efficace; in terza fase l'importo residuo può scendere fino al 25%.
• Urbanizzazione secondaria: garanzia pari all'80% del valore delle opere, consegnata prima dei titoli della seconda fase (in precedenza il 100%); in terza fase l'importo residuo non può scendere sotto il 60%.
• Svincolo per SAL: dalla seconda fase in poi sono ammessi svincoli parziali per stati di avanzamento lavori, in quote non inferiori al 10% del costo totale dell'intervento. Le opere della prima fase restano escluse.
• Ritenuta del 25%: una quota pari al 25% del valore delle opere pubbliche resta vincolata e si libera soltanto con l'approvazione del collaudo definitivo.

Prima e dopo la Delibera 141/2026

Scompare anche il silenzio assenso. La chiusura di ogni fase e ciascuno svincolo richiedono un provvedimento espresso degli uffici entro 45 giorni; l'accettazione della garanzia, entro 30 giorni dall'invio. Se gli uffici non chiudono la fase o non autorizzano lo svincolo nei termini, il soggetto attuatore può rivolgersi al titolare del potere sostitutivo previsto dalla Legge 241/1990. Per l'accettazione della garanzia vale il termine di 30 giorni, senza alcun effetto di assenso tacito.

Quanto vale in concreto la riduzione delle garanzie

Prendiamo un intervento con 5 milioni di euro di urbanizzazione primaria e 3 milioni di secondaria. Con il vecchio schema l'operatore garantiva l'intero valore delle opere. Con le nuove regole la garanzia iniziale sulla primaria scende a 3 milioni, mentre quella sulla secondaria vale 2,4 milioni e va consegnata solo all'avvio della seconda fase.

La relazione illustrativa allegata alla delibera indica, per il periodo dal 2022 al 2025, premi assicurativi tipici fra lo 0,80% e il 2% del capitale garantito, come intervalli di mercato e non come statistica ufficiale. I 2 milioni in meno sulla primaria valgono quindi un risparmio fra i 16.000 e i 40.000 euro l'anno per tutta la fase iniziale. C'è poi un effetto meno visibile e spesso più importante: ogni euro garantito occupa il plafond fideiussorio che le compagnie concedono all'impresa. Ridurre l'impegno sulla convenzione lascia capacità disponibile per cauzioni negli appalti pubblici o per le fideiussioni a tutela degli acquirenti ai sensi della L. 210/2004.

La verifica del garante: SFCR e Pillar 3

È la novità che incide di più sulla scelta della polizza. Prima di accettare una garanzia, gli uffici di Roma Capitale verificano i requisiti dell'art. 106 del D.Lgs. 36/2023 e la solvibilità del garante:

• Compagnie di assicurazione: esame del SFCR (Solvency and Financial Condition Report), il documento pubblico annuale previsto dalla disciplina Solvency II, con gli indicatori di requisito patrimoniale SCR e MCR.
• Banche: esame dell'Informativa al pubblico Pillar 3 prevista da Basilea 3, con rating, probabilità di default (PD) e perdita in caso di default (LGD).

La relazione illustrativa spiega il motivo con franchezza: l'aumento dei massimali richiesti può favorire il ricorso a garanti meno solidi, con il rischio di trovarsi, al momento dell'escussione, davanti a garanzie difficilmente esigibili o non valide. Nella stessa relazione l'Amministrazione indica di voler applicare questi controlli a ogni obbligazione urbanistica o edilizia verso Roma Capitale, comprese le rateizzazioni del contributo di costruzione e i titoli diretti con opere. Chi oggi presenta fideiussioni per oneri di urbanizzazione farà bene a considerarlo.

Le clausole che restano invariate

• Escussione a prima richiesta da parte dell'Amministrazione.
• Rinuncia al beneficio della preventiva escussione (art. 1944 c.c.) e all'eccezione di decadenza (art. 1957 c.c.).
• Garanzia di manutenzione pari al 3% del valore delle opere, dalla presa in consegna fino al termine del periodo di manutenzione.
• Aggiornamento biennale degli importi garantiti secondo gli indici ISTAT, a carico del soggetto attuatore.

Decennale postuma sulle opere di urbanizzazione: resta al 20%

La delibera conferma l'obbligo di prestare, prima del collaudo, una garanzia ai sensi dell'art. 1669 c.c. e dell'art. 117, comma 11, del D.Lgs. 36/2023 (Schema Tipo 2.4 del D.M. 193/2022) contro la rovina totale o parziale e i gravi difetti costruttivi delle opere pubbliche. La durata è di dieci anni dall'approvazione del certificato di collaudo, anche della singola opera, per un importo pari al 20% del valore delle opere.

Questa copertura riguarda le strade, le reti e i servizi ceduti a Roma Capitale. Gli edifici privati realizzati nello stesso intervento richiedono una diversa decennale postuma, quella prevista dall'art. 4 del D.Lgs. 122/2005 e dal D.M. 154/2022 a tutela degli acquirenti. Sono due polizze con beneficiari, somme e tempi differenti, e conviene impostarle insieme già in fase di progetto, perché entrambe dipendono da come si assicura il cantiere durante i lavori.

Le convenzioni già firmate possono adeguarsi

Il punto 2 della delibera dà indirizzo agli uffici affinché, in presenza di difficoltà attuative del piano, possano modificare le convenzioni vigenti applicando le nuove regole, d'ufficio o su istanza di parte e sempre con il consenso del soggetto attuatore, tramite determina dirigenziale motivata. L'adeguamento non è automatico: gli uffici valutano caso per caso se la modifica consente di realizzare le opere pubbliche in modo più efficace e rapido rispetto alla convenzione vigente. Chi oggi mantiene garanzie al 100% su una convenzione in corso dovrebbe valutare la richiesta e, in parallelo, concordare con il garante l'appendice di riduzione.

Gli errori da evitare

• Presentare la garanzia a ridosso del titolo: tra verifica SFCR e 30 giorni per l'accettazione, i tempi vanno pianificati con anticipo.
• Scegliere il garante solo sul prezzo: una compagnia con indici patrimoniali deboli rischia il rifiuto e fa slittare l'intero cronoprogramma.
• Contare sulla ritenuta del 25% per liberare liquidità: resta vincolata fino al collaudo definitivo, qualunque sia l'avanzamento.
• Dimenticare l'adeguamento ISTAT: gli importi vanno aggiornati ogni due anni, e una garanzia non aggiornata può essere contestata.

Domande Frequenti

La garanzia al 60% vale per tutte le convenzioni urbanistiche a Roma?

Vale per le convenzioni sullo schema aggiornato in cui le opere di urbanizzazione sono realizzate per stralci funzionali e i titoli privati sono rilasciati per fasi. Con l'appalto unico delle opere pubbliche resta la garanzia al 100%, svincolabile per SAL. Le convenzioni già firmate possono essere adeguate, d'ufficio o su istanza, in presenza di difficoltà attuative del piano e con determina dirigenziale motivata.

Quando posso chiedere lo svincolo parziale della fideiussione?

Nelle convenzioni per stralci funzionali, dalla seconda fase in poi, per stati di avanzamento lavori di almeno il 10% del costo totale dell'intervento; con l'appalto unico vale la stessa soglia. Ogni svincolo richiede un provvedimento espresso entro 45 giorni e lascia comunque vincolato il 25% del valore delle opere fino al collaudo definitivo.

Cosa controlla Roma Capitale sulla compagnia che emette la polizza?

Oltre ai requisiti dell'art. 106 del D.Lgs. 36/2023, gli uffici esaminano il Solvency and Financial Condition Report della compagnia, un documento pubblico annuale che riporta la solidità patrimoniale secondo Solvency II. Per le garanzie bancarie si esamina l'informativa Pillar 3.

La delibera è già operativa?

Sì. La Delibera A.C. n. 141/2026 è stata approvata il 24 settembre 2026, dichiarata immediatamente eseguibile e pubblicata all'Albo Pretorio di Roma Capitale dal 2 al 16 ottobre 2026.

Fonti normative

• Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 141 del 24 settembre 2026, Verbale n. 57, Protocollo RC n. 25176/2026, con relazione illustrativa della Direzione Convenzioni Urbanistiche.
• Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 32 del 23 giugno 2015, Schema generale di Convenzione urbanistica di Roma Capitale.
• D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36, artt. 13, 106 e 117; D.P.R. 380/2001, art. 16; Legge 1150/1942, art. 28.
• Codice civile, artt. 1669, 1944 e 1957; Legge 241/1990, artt. 2 e 11.