Decennale Postuma: Tutela Acquirenti vs Tutela Committenti

Sul mercato assicurativo esistono due versioni principali della polizza decennale postuma indennitaria: la "tutela acquirenti" e la "tutela committenti". Nonostante il nome simile, hanno presupposti, beneficiari e struttura contrattuale diversi. Scegliere la versione sbagliata non è un errore formale: può significare una polizza che non soddisfa l'obbligo di legge, oppure una protezione che non tutela il soggetto giusto.

Questo articolo è il confronto tecnico mirato tra le due versioni. Per il quadro d'insieme sulla decennale postuma (cos'è, quando è obbligatoria, costi, controllo tecnico) rimandiamo al pillar generale, così puoi concentrarti qui sugli elementi che distinguono effettivamente la tutela acquirenti dalla tutela committenti.

Tutela acquirenti: la versione obbligatoria per legge

La tutela acquirenti è la versione richiesta dal D.Lgs. 122/2005 e dal D.M. 154/2022 (Allegato A, modello standard). Il contraente è il costruttore; il beneficiario è l'acquirente dell'immobile, cioè la persona fisica o giuridica che compra l'unità. La copertura decorre dalla data di compravendita (o assegnazione) e si estende per dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori.

Il tratto distintivo è che la polizza segue l'immobile, non il costruttore: in caso di rivendita, la copertura si trasferisce al nuovo proprietario per la durata residua. Questa caratteristica è un argomento di vendita significativo per il costruttore, perché aumenta il valore percepito dell'immobile nel mercato secondario.

Tutela committenti: la versione per chi costruisce per sé

La tutela committenti è pensata per uno scenario completamente diverso: il soggetto che commissiona la costruzione e rimane proprietario dell'opera, senza una compravendita successiva. Pensiamo alla società immobiliare che costruisce per mettere a reddito, all'impresa che realizza la propria sede operativa, all'investitore di lungo periodo.

In questo caso il beneficiario è il committente stesso, che coincide con il contraente. La copertura decorre dalla data di collaudo o, in assenza di collaudo formale, dalla data di ultimazione dei lavori certificata. Non è obbligatoria per legge (manca la compravendita), ma è fortemente consigliata per presidiare il rischio decennale su un immobile che rimane nel patrimonio del committente.

Confronto diretto: tutela acquirenti vs tutela committenti

Vediamo punto per punto le differenze operative.

Le garanzie comuni alle due versioni

Entrambe le versioni condividono la stessa struttura di coperture: sei Partite nella Sezione A (danni all'immobile) più la Sezione B (RC verso terzi) con massimale minimo di 500.000 euro.

• Partita 1 - Immobile: crollo e rovina totale o parziale, gravi difetti costruttivi ex art. 1669 Codice Civile.
• Partita 2 - Demolizione e sgombero: spese accessorie in caso di sinistro Partita 1.
• Partita 3 - Involucro: vetri stratificati e componenti in vetro.
• Partita 4 - Impermeabilizzazioni: coperture dell'immobile.
• Partita 5 - Pavimentazioni e rivestimenti interni: ceramica, lapideo, legno.
• Partita 6 - Intonaci e rivestimenti esterni: distacco di intonaci perimetrali.

Come la struttura modulare della tutela committenti cambia la negoziazione

Nella tutela acquirenti, le Partite dalla 2 alla 6 vivono all'interno del corpo unico delle condizioni generali: attivare o disattivare una Partita incide sull'insieme. Nella tutela committenti, invece, le stesse Partite sono disciplinate da articoli separati (art. 16-22 delle condizioni di polizza), con una struttura modulare che consente al committente di calibrare la copertura in modo molto più fine per ogni progetto.

Nella pratica questa differenza significa che la tutela committenti offre maggiore flessibilità, ma richiede un'analisi tecnica più articolata per non lasciare scoperte aree critiche. Un intermediario specializzato nel settore edile è determinante in questa fase di negoziazione.

Quando scegliere l'una o l'altra: decisione operativa

La scelta non è discrezionale, ma segue la natura dell'operazione:

Scegli la tutela acquirenti quando

• Stai costruendo per vendere a persone fisiche (residenziale, investimento).
• L'immobile è destinato alla compravendita dopo il completamento.
• Il titolo edilizio è post 16/03/2019 e l'obbligo del D.Lgs. 122/2005 scatta.
• Vuoi che la copertura segua l'immobile nei futuri passaggi di proprietà come argomento di vendita.

Scegli la tutela committenti quando

• Stai costruendo per tenere l'immobile a reddito o come sede operativa.
• Non è prevista una compravendita a breve termine (orizzonte 10+ anni).
• Hai bisogno di una struttura assicurativa modulare per gestire Partite diverse con soglie diverse.
• Vuoi presidiare il rischio decennale sul patrimonio immobiliare proprio senza avere l'obbligo di legge.

Domande Frequenti

Qual è la differenza principale tra tutela acquirenti e tutela committenti?

Beneficiario e decorrenza. Tutela acquirenti: protegge l'acquirente, decorre dal rogito, è obbligatoria per legge. Tutela committenti: protegge il committente, decorre dal collaudo, è facoltativa.

La tutela acquirenti segue l'immobile o il primo proprietario?

Segue l'immobile. In caso di rivendita, la copertura residua si trasferisce al nuovo acquirente senza stipulare una nuova polizza.

Come cambia la struttura delle garanzie facoltative?

Nella tutela acquirenti le Partite 2-6 sono nel corpo unico delle CGA. Nella tutela committenti le stesse Partite sono articoli separati (16-22) con struttura modulare.

Quando scegliere la tutela committenti?

Quando costruisci per te stesso senza prevedere vendita successiva a persona fisica: società immobiliare che mette a reddito, impresa che realizza la propria sede, investitore di lungo periodo.

Il massimale RC cambia tra le due versioni?

No, il minimo di 500.000 euro per sinistro previsto dal D.M. 154/2022 si applica a entrambe. Su richiesta è possibile elevarlo con estensioni contrattuali.